近日，號稱“宇宙第一房企”的碧桂園，公布了2017年財報，業績非常靚麗。

2017年度，碧桂園實現合同銷售約人民幣5508.0億元，共經營1468個項目，覆蓋中國大陸30個省、220個市、768個縣╱鎮區，成為全球最大的住宅開發商，領跑行業。

對于絕大多數人來說，可能對千億這個級別的數字沒直觀感覺，因為我們經常用不到這么大量級的數字。

舉個例子，拿我們日常喝到的酸奶來說，2017年中國的市場規模大概1200億，碧桂園一家的銷售額可以頂得上四個半酸奶行業。

十年前，碧桂園收入只有157億，短短十年之內翻了35倍，躋身中國，乃至世界頂級房地產公司。

可以說，碧桂園這家公司，在中國房地產行業中，最值得研究的一家公司，只有研究碧桂園，你才能搞懂中國房地產行業，讀懂這門生意背后的密碼。

充滿傳奇 多次第一

碧桂園成立于1992年，總部位于廣東佛山順德，是中國最大的城鎮化住宅開發商，位列福布斯全球上市公司500強。

目前公司業務包括物業開發、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等。

碧桂園的發展歷史充滿傳奇的色彩，開創了許多中國地產的“第一次”：

-1999年，廣州碧桂園在春節期間開盤，打破了“春節不開盤”的先例，也掀開了中國“假日地產營銷”序幕；并在國內首創全裝修賣房、看樓巴士、搖珠拿籌等形式。

-2002年，碧桂園鳳凰城（廣州） 開盤，憑借“白領也可以住別墅”這一營銷理念，掀起了別墅搶購的風潮，當天熱銷7.5億元，創造當時中國房地產界銷售神話。

-2013年，碧桂園銷售額躍至1060億元，這個2012年銷售額才完成476億元的房企，成為房企“千億俱樂部”的大黑馬。

 

2017年總收入達2269億，同比增長約 48%；毛利率為25.9%，同比上升4.8個百分比。

2017年度，交付物業所確認收入的平均銷售價格約每平方米7863元，對比2016年度的約每平方米6191元，提高27%。

受益于三四線城市過去一年的火熱行情，公司銷售整體去化率高達81.5%。截至2017年底，公司已摘牌和已簽約的土地儲備約2.8億方，土儲充裕。

周期行業 預判周期

 

首先，來看看最近8年中國百城價格走勢，可以看出樓市價格呈現出周期性波動的特點。

對于地產項目來說，一般整個項目周期長達2-3年，需要經歷以下四步：

1、競標獲取土地，獲得施工許可證等；

2、開始施工，施工投入；

3、申請預售證，開始預售；

4、完工交付。

因此，房地產企業來說，需要提前拿地、蓋樓，企業的管理層需要對樓市的周期進行提前預判。

一般情況下，在宏觀經濟周期的上升階段，房地產行業投資規模、市場需求和供給都會相應增加，反之，則會出現房地產市場需求萎縮，經營風險增大，投資規模下降的情況。

作為普通投資人，既沒有宏觀研究的視角，又非房地產業內人士，究竟該如何快速預判房價漲跌周期？

上市房地產企業的財報里其實藏著各個房地產業內人士對未來的判斷，這也有助于我們撥開樓市錯綜的迷霧。

精準判斷 飛速發展

如果你想從房地產企業里看出管理層對未來走勢判斷，小尼得先帶你理解兩個資產負債表中的科目：土地使用權和在建物業，通俗來講就是拿地和蓋房。

土地使用權，就是我們通常所提到的土地，對于碧桂園來說，已經占到蓋房成本中的一半以上，這是房地產企業最重要的原料。（關于成本分析明天會詳細講解）

由于相關法律約束，房地產公司并不能長期囤地待漲，根據中華人民共和國土地管理法第三十七條：

禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；

連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。

因此，房地產企業對周期判斷必須更為精準，一旦拿了過多的土地卻沒有足夠現金來開發，將會資金鏈斷裂。

在建物業，就是正在蓋的房子，包括建安成本（就是建造房子所需要的開支）、土地使用權和借款成本。

當房子開始建造時候，土地使用權就會轉入到在建物業這個科目里。

如果企業在房價底部，預計未來房價增速會加快時，一定會搶先蓋房，確保高價時可以出貨；如果預計未來房價增速會放緩，則會選擇將現有現金優先拿地，不著急蓋房。

 

 

一圖勝千言！

作為房地產企業的銷售之王，近八年來其對房地產周期的預判水平如何，看完這個圖，相信你心里也就有數了。

神準！

總體來看，土地與在建物業的比例和房價是反向相關的。

當房價加速上漲時候，碧桂園會加速把手中的土地建成房子。

正是碧桂園近些年都能踩對，從而，直接讓它成為今天國內最大的房地產企業之一。

來源：企業公告

如果你感興趣，可以把上述指標和股價、業績疊加起來一起分析，也許你會有更有趣的發現。

 

在一個特定時間段，一家房地產公司是傾向拿地，還是蓋房，就是研究房價的密碼。

對于碧桂園而言，中國城鎮化進程遠未結束，將會繼續聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，打造覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。

當然，土地和在建物業只是碧桂園財報里的冰山一角。

你還想知道你買的房子里成本有哪些，碧桂園是如何一步一步做到銷售之王的，歡迎鎖定明天的早樓市，為您進一步解密世界樓市銷售冠軍碧桂園。

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